www.archive-net-2013.com » NET » I » IVD-SUED

Choose link from "Titles, links and description words view":

Or switch to "Titles and links view".

    Archived pages: 427 . Archive date: 2013-09.

  • Title: IVD SÜD.net :: PN 04 - Was ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und wie weit reicht sie?
    Descriptive info: Nachrichtendetail.. PN 04 - Was ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und wie weit reicht sie?.. 19.. 01.. 2012 Die Besonderheit des Sachverhalts bestand darin, dass diese Bescheinigung gegenüber den Mietern erteilt worden war.. Die Besonderheit des vom Amtsgericht Berlin – Spandau am 05.. 04.. 2011 entschiedenen Sachverhalts (15 C 8/11) bestand darin, dass diese Bescheinigung gegenüber den Mietern erteilt worden war, ungewöhnlich genug.. Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung war im konkreten Fall zu Unrecht erstellt worden; in der Tat bestanden Mietrückstände in Höhe von zwei restlichen Monatsmieten.. Das Amtsgericht Berlin – Spandau hat dem Vermieter auf Klage hin die Mieten zugesprochen.. Aus den Gründen: Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung stelle keinen Verzicht dar; sie sei lediglich eine Wissensbescheinigung, zumal das Gesetz einen einseitigen Verzicht auf eine schuldrechtliche Forderung gar nicht vorsehe.. Ein Erlass hat vertraglich zu erfolgen, § 397 I BGB.. Der schlüssige Abschluss eines Erlassvertrages setze allgemein den unmissverständlichen rechtsgeschäftlichen Willen voraus, auf die betreffenden Forderungen verzichten zu wollen, wobei an die Feststellung eines solchen Willens hohe Anforderungen zu stellen sind.. Es muss insbesondere mit hinreichender Deutlichkeit erkennbar sein, dass eine materiell rechtlich wirkende Erklärung abgegeben werden soll.. Selbst bei einer vordergründig eindeutig scheinenden Erklärung bedarf es zur Annahme eines derartigen Verzichtswillens bzw.. Erklärungsbewusstseins der Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände.. Bei der hiernach gebotenen objektiven Betrachtung der beiderseitigen Interessenlage konnten vorliegend die beklagten Mieter nicht davon ausgehen, dass  ...   die geschuldeten Mieten nicht gezahlt hat.. Ein Vermieter wird eine derartige Bescheinigung nämlich üblicherweise nur dann ausstellen, wenn der Mieter zuvor auch sämtliche geschuldeten Mieten bezahlt hat.. Die Wirkung ist daher vergleichbar mit dem gegenteiligen Fall der Anerkennung einer Schuld.. Im entschiedenen Fall war indessen unstreitig, dass die Beklagten die Mieten für Februar und März 2010 nicht vollständig bezahlt hatten.. Fazit: Der Entscheidung ist zuzustimmen: Sie liegt auf der Linie der Entscheidung des BGH vom 30.. 2009, abgedruckt in NJW 2010, 1135, wonach der Mieter keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung hat, eine gleichwohl erfolgte Bescheinigung aber als Wissenserklärung beweisrechtlich von Bedeutung sei und die Beweislast umkehren könne.. Download PN 04 als PDF-Datei.. Prof.. Dr.. Stephan Kippes.. Tel.. 089 / 29 08 20 - 13.. Fax 089 / 22 66 23.. E-Mail:.. presse.. ivd-sued.. net.. zurück.. Termine 2013 / 2014.. Die IVD-Kongresse wenden sich an Makler, Immobilienverwalter und Sachverständige, Marketing- und Vertriebsprofis, die ihre eigene Strategien verbessern möchten und auf der Suche nach neuen Konzepten sind.. 2013.. 24.. Verwalterkongress.. ,.. Gut Sonnenhausen bei München.. 14.. 11.. Innovationsforum.. Kloster Andechs.. 21.. Kongress Immobilienverkauf und.. Immobilienvertrieb.. Molkenkur in Heidelberg.. 2014.. 13.. 02.. 2014.. Energiekongress.. Automobilclub Stuttgart.. 16.. 05.. Marketingkongress.. Forum Unterföhring bei München.. 26.. 06.. Jahreskongress.. Schloss Schwetzingen.. 25.. Schloss Seefeld, Seefeld.. Burg Staufeneck, Salach.. Buchungsmöglichkeit für Aussteller..

    Original link path: /nachrichtendetail/archive/2012/january/article/pn-04-was-ist-eine-mietschuldenfreiheitsbescheinigung-und-wie-weit-reicht-sie.html
    Open archive

  • Title: IVD SÜD.net :: PN 02 - Darf der Vermieter bei der Betriebskostenzahlungen einen „Sicherheitszuschlag“ einkalkulieren?
    Descriptive info: PN 02 - Darf der Vermieter bei der Betriebskostenzahlungen einen „Sicherheitszuschlag“ einkalkulieren?.. 2012 Zum Sachverhalt der hierzu ergangenen Entscheidung des BGH vom 28.. 2011 – VIII ZR 294/10 (Ausgangsgericht: LG Berlin).. Mit Schreiben vom 06.. 03.. 2009 rechnete die Vermieterin über die Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 ab.. Die im Abrechnungszeitraum auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkosten betrugen danach € 3.. 670,89.. Unter Berücksichtigung geleisteter Vorauszahlungen errechnete sich eine Nachforderung in Höhe von € 348,09.. Mit der Abrechnung wurde von der Vermieterin zugleich eine Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen von € 276,90 auf € 336,50 Heizosten vorgenommen.. Die Mieter begehren mit Widerklage die Feststellung, dass sie nicht verpflichtet seien, ab Mai monatliche Vorauszahlungen von mehr als € 228,62 und auf die Heizkosten von mehr als € 77,29 auf die zu leistenden Betriebskosten zu erbringen.. Der sich daraus errechnende Gesamtbetrag von € 350,91 entspreche einem Zwölftel der auf die Mieter entfallenden Betriebs- und Heizkosten des Jahres 2008.. Die Vermieterin hingegen ist der Auffassung, dass Sie bei der Anpassung der Vorschüsse nicht an die letzte Betriebskostenabrechnung gebunden sei, sondern wegen zu erwartender Preissteigerungen, insbesondere wegen massiv gestiegener Energiekosten einen Sicherheitszuschlag von 10 % auf die zuletzt ermittelten Betriebskosten in Ansatz bringen dürfe.. Das AG Berlin – Schöneberg hat der Klage stattgegeben.. Das LG Berlin hat die Berufung des Vermieters zurückgewiesen.. Die Revision hatte indessen Erfolg.. Der BGH führte hierzu aus: Sowohl der Mieter als auch der Vermieter sind nicht daran gehindert, eine Anpassung der Höhe der Vorauszahlungen  ...   so können sowohl der Mieter als auch der Vermieter eine entsprechende Anpassung vornehmen.. Dementsprechend werde eine Anpassung der Betriebskosten im Hinblick auf zu erwartende Kostensteigerungen mit Recht allgemein für zulässig gehalten.. Soweit allerdings in der Literatur unter Berufung auf den Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts teilweise die Auffassung vertreten werde, dass der Vermieter wegen möglicher Kostensteigerung des Abrechnungsergebnisses des Vorjahres generell um einen Sicherheitszuschlag von bis 10 % erhöhen und die Vorauszahlungen entsprechend anpassen dürfe, sei dem nicht zu folgen.. Für einen abstrakten Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % wegen möglicher Preissteigerungen sei kein Raum.. Die Zuwilligung eines generellen Zuschlags von 10 % auf die gesamten Betriebskosten, der deutlich über der gegenwärtigen allgemeinen Teuerungsrate liege, ginge über das berechtigte Interesse des Vermieters, die vom Miete zu tragenden Betriebskosten nicht vorfinanzieren zu müssen, hinaus.. Nur wenn hinsichtlich bestimmter Betriebskosten – etwa der Energiepreise – Preissteigerungen konkret zu erwarten sind, könne dies für die Berechnung der Vorauszahlungen einbezogen werden, allerdings nur unter Berücksichtigung des Verhältnisses der betreffenden Betriebskosten zu den Betriebskosten insgesamt.. Der Leitsatz lautet deshalb folgerichtig:.. Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht der Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im letzen Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden.. Es ist jedoch kein Raum für einen abstrakten Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.. Eine Entscheidung, der man Augenmaß nicht absprechen kann, auch wenn sei manche Vermieter nicht erfreut.. Download PN 02 als PDF-Datei..

    Original link path: /nachrichtendetail/archive/2012/january/article/pn-02-darf-der-vermieter-bei-der-betriebskostenzahlungen-einen-sicherheitszuschlag-einkalkul.html
    Open archive

  • Title: IVD SÜD.net :: PN 61 - Altersdiskriminierung durch Eigenbedarfskündigung?
    Descriptive info: PN 61 - Altersdiskriminierung durch Eigenbedarfskündigung?.. Entscheidung des LG Frankfurt am 23.. 2011 – 2-11 S 110/11 – über eine Eigenbedarfskündigung.. Zum Sachverhalt:.. Der klagende Vermieter hat 1996 eine Eigentumswohnung erworben, in der der beklagte Mieter seit 1971 lebt.. Er ist 84 Jahre alt, multipel erkrankt und schwer behindert.. Der Grad der Schwerbehinderung beträgt 100.. Darüber hinaus ist er pflegebedürftig.. Die Schwerbehinderung beruht auf einem vor 34 Jahren erlittenen Darmkrebs.. Auf Grund eines Bandscheibenvorfalls vor 34 Jahren besteht eine Gehbehinderung.. Infolge eines Rückenmarkinfarkts ist die linke Hand gelähmt; aktuell beginnt die rechte Hand steif zu werden.. Der Pflegedienst wird von seinem Sohn, der ebenfalls in der Wohnung lebt, erbracht.. Das Gericht hat die Eigenbedarfskündigung als wirksam erachtet und die Entscheidung auf folgende Umstände gestützt: Die Größe der derzeit vom Kläger angemieteten Wohnung betrage nur 54m².. Dies sei für die Eheleute und ihre beiden Kinder nicht ausreichend, während die streitgegenständliche Wohnung mit einer Größe von 68m² erheblich größer und damit geeignet sei, den Kindern eine bessere Entwicklung zu ermöglichen.. Die Wohnung befinde sich darüber hinaus in der Nähe der Schule der beiden Kinder und der Weg zur Arbeit habe sich für den Kläger verkürzt.. Die Nutzung der eigenen Wohnung trage darüber hinaus zu einer Verbesserung der finanziellen Verhältnisse bei.. Der Vermieter sei nicht in der Lage, eine vergleichbare Wohnung anzumieten.. Das Gericht führt in den Entscheidungsgründen aus, dass es  ...   Verschlechterung seiner Lebenssituation bzw.. einer akuten Gefährdung seiner Gesundheit oder gar seines Lebens führe.. Trotz seines Alters und der erheblichen Leiden (die zum Teil schon seit Jahrzehnten bestehen) sei der beklagte Mieter noch ausreichend mobil und orientiert, sodass ihm ein Umzug in ein geeignetes Wohnumfeld zumutbar sei.. Um die Härte abzufedern, die der Umzug für den Beklagten bedeute, sei es angemessen, die bereits in erster Instanz gewährte Räumungsfrist nochmals um 2 Monate zu verlängern.. Das Landgericht Frankfurt hat bei alledem wohl verkannt, dass der beklagte Mieter vergeblich nach einer Ersatzwohnung suchen wird.. Es hat den Blick vor der Tatsache verschlossen, dass sich Vermieter angesichts großer Nachfrage im Großraum Frankfurt ihre Mieter „raussuchen“ können und der alte Herr voraussichtlich der Obdachlosigkeit anheim fallen wird, wenn er, was ihm wirtschaftlich nicht möglich sein dürfte, keinen Platz in einem Pflegeheim erhält.. Es wird häufig – zu Recht – beklagt, dass das Mietrecht zu mieterfreundlich sei.. Aber es gibt offensichtlich auch Auswüchse in die „andere“ Richtung.. Es hört sich deshalb etwas zynisch an, wenn das Gericht feststellt, dass der Widerspruch des multipel erkrankten Mieters gegen die Kündigung durch ein vorrangiges Mieterinteresse daran – so wörtlich – „überlagert“ sein könne, weil sich der gewünschte Umzug in die eigene – größere – Wohnung für die weitere Entwicklung der beiden Kinder des Vermieters – ebenfalls wörtlich – als „äußerst vorteilhaft“ erweise.. Download PN 61 als PDF-Datei..

    Original link path: /nachrichtendetail/archive/2011/december/article/pn-61-altersdiskriminierung-durch-eigenbedarfskuendigung.html
    Open archive
  •  

  • Title: IVD SÜD.net :: PN 58 - Erleichterungen der sogenannten Verwertungskündigung für den Fall des Wohnungsverkaufs
    Descriptive info: PN 58 - Erleichterungen der sogenannten Verwertungskündigung für den Fall des Wohnungsverkaufs.. Zunächst zum Sachverhalt: Die beklagte Mieterin mietete 1953 von einem volkseigenen Betrieb der ehemaligen DDR ein in staatlicher Verwaltung stehendes Einfamilienhaus.. Nach Beendigung der staatlichen Verwaltung mit Ablauf des Jahres 1992 traten die Kläger in ungeteilter Erbengemeinschaft nach dem ehemaligen Eigentümer in das Mietverhältnis ein.. Sie kündigten das Mietverhältnis mit der Begründung, sie beabsichtigten, das verlustbringende Mietobjekt zum Zweck der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu veräußern; daran seien sie durch den Fortbestand des Mietverhältnisses gehindert.. Das AG Potsdam hat die Klage abgewiesen, das Landesgericht hat die Berufung zurückgewiesen.. Die vom Berufungssenat zugelassene Revision hatte Erfolg.. Der BGH ist der Ansicht, das Berufungsgericht sei zutreffend davon ausgegangen sei, dass die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil im Sinne des § 573 II Nr.. 3 BGB entstehe, vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen sei.. Das Eigentum gewähre dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen.. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung sei nämlich Eigentum im Sinne von Art.. 14 I 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt.. Auf der anderen Seite dürften die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, der  ...   gehalten habe.. Die Kläger hatten sich keineswegs pauschal auf eine generelle Unverkäuflichkeit des Grundstücks berufen, sondern schlüssig und unter Beweisantritt vorgetragen, dass als Käufer für das Einfamilienhaus von seinem Zuschnitt her nur ein „Normalverdiener“ in Betracht komme, der es selber nutzen möchte.. Ein solcher Kaufinteressent müsse aber für die Verwirklichung einer Eigenbedarfskündigung mehrere Jahre einkalkulieren und werde deshalb vom Kauf Abstand nehmen, sodass das Objekt praktisch unverkäuflich sei.. Hierüber habe das Berufungsgericht nicht mit generalisierenden Überlegungen zur grundsätzlichen Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung eins potenziellen Erwerbers hinwegsetzen dürfen und folgerichtig geschlussfolgert.. Mit dem Eigentumsgrundrecht in Artikel 14 I GG ist es nicht vereinbar, Eigentümer ehemals staatlich verwalteter Wohnungen an den bei Aufhebung der staatlichen Verwaltung durch einen volkseigenen Betrieb der ehemaligen DDR gegebenen Zuständen auch nach deren Beendigung zum Ablauf des Jahres 1992 festzuhalten und ihnen zuzumuten dauerhaft Verluste ohne eine Verwertungsmöglichkeit hinzunehmen.. Fazit: Die Begründung der Entscheidung belegt, dass beim BGH hinsichtlich der Verwertungskündigung – vorsichtig – ein Prozess der Erleichterungen von Verwertungskündigungen begonnen haben könnte.. Dies ergibt sich (auch) aus dem Umstand, dass die Klage in erster und zweiter Instanz erfolglos gewesen ist.. Die Begründungen entsprachen durchaus der bisherigen Rechtsprechungslinie.. Ob Vermieter jetzt gleich aufatmen können, sei zunächst einmal dahingestellt.. Immerhin aber hat der BGH, und dies ist nicht selbstverständlich, der Verwertung einer Immobilie im Wege des Verkaufs den Schutz durch Artikel 14 GG zur Seite gestellt.. Download PN 58 als PDF-Datei..

    Original link path: /nachrichtendetail/archive/2011/november/article/pn-58-erleichterungen-der-sogenannten-verwertungskuendigung-fuer-den-fall-des-wohnungsverkaufs.html
    Open archive

  • Title: IVD SÜD.net :: PN 55 - Schmerzensgeld wegen langjährigen Wohnens in asbestbelasteten Räumen?
    Descriptive info: PN 55 - Schmerzensgeld wegen langjährigen Wohnens in asbestbelasteten Räumen?.. Die Parteien streiten um eine Schmerzensgeldverpflichtung wegen der Asbestbelastung.. Die Parteien streiten um eine Schmerzensgeldverpflichtung der beklagten Vermieter wegen der Asbestbelastung der vom Kläger von 1990 bis Februar 2005 bewohnten Räume in Dresden.. Nach dem vom Kläger in Auftrag gegebenen Privatgutachten vom 24.. 6.. 2004 lag eine erhebliche Asbestbelastung infolge der dort vor der „Wende“ verbauten Asbestplatten („Baufathernplatten“) vor.. Das Amtsgericht hat die Beklagten u.. a.. zur Zahlung eines Schmerzensgeldes von 12.. 000 Euro verurteilt und eine Einstandspflicht der Beklagten von 60% für jeden weiteren eintretenden Schaden festgestellt.. In der von beiden Parteien geführten Berufung hat die Kammer die Höhe des Schmerzensgeldes auf 20.. 000 Euro abgeändert und ausgesprochen, dass „die Beklagten verpflichtet sind, dem Kläger jeden künftigen Schaden aus der Belastung durch Asbest der Wohnung (…) zu ersetzen“.. Das LG Dresden hält die Argumentation der Vermieter für unzutreffend, wonach deshalb kein Mangel vorliegen solle, weil zum Zeitpunkt der Renovierung der Wohnung asbesthaltige Baustoffe allgemein üblich gewesen seien und kein Bewusstsein für deren Gefährlichkeit bestanden habe.. Es hält entgegen: Bei gesundheitsgefährdenden Schadstoffbelastungen ist für die Frage der Unbedenklichkeit und der Anwendbarkeit etwaiger Grenzwerte nicht der Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses oder der Renovierung maßgeblich.. Dies entspreche der obergerichtlichen Rechtsprechung und sei auch vom Bundesverfassungsgericht gebilligt worden.. Nach den Ausführungen des im Verfahren gehörten Sachverständigen gibt es keinen Schwellenwert im Sinne einer unbedenklichen Asbestkontamination der Raumluft.. Damit komme es auf die genaue Höhe der Schadstoffbelastung gar nicht an, solange die Schadstoffbelastung als solche für den maßgeblichen Zeitraum feststehe.. Dies stelle einen Mietmangel dar.. Nach Auffassung des LG Dresden müsse daher nach den Feststellungen des Sachverständigen jedenfalls für den maßgeblichen Zeitraum ab 2001 von einer vollständigen Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit ausgegangen werden.. Die beklagten Vermieter verkennen, dass  ...   müsse mit der Gewissheit leben, dass bei ihm mit Blick auf die Dauer der Schadstoffexposition in seinem Wohnungs- und Arbeitsumfeld ein deutlich erhöhtes Risiko dieser Erkrankung bestehe.. Dabei sah die Kammer keinen Anlass für eine medizinische Etikettierung der verschiedenen Ausprägungen der geschilderten Stimmungslagen und wechselnden Umschreibungen des klagenden Mieters (Todesangst, depressive Stimmungslage, Lethargie, Verlust an Lebensfreude, kreative Blockaden); maßgeblich sei das ständige Bewusstsein der Möglichkeit, fremdverursacht zu einem ungewissen Zeitpunkt bösartig zu erkranken und deshalb verfrüht zu sterben.. Dies allein rechtfertige einen Schadensersatzanspruch (Schmerzensgeld) in geltend gemachter Höhe.. Die beklagten Vermieter können sich auch nicht entlasten.. Sie haben schuldhaft gehandelt.. Ihr liegen ein grob fahrlässiges Organisationsverschulden zur Last, weil sie eine zu einer umfassenden Untersuchung der Baumaterialien und davon ausgehender Gefahren verpflichtet gewesen wäre und hiervon abgesehen haben.. Eine zeitanteilige Betrachtungsweise, die das Erstgericht vorgenommen hatte, mit der der Haftungsumfang der beklagten Vermieter beschränkt werde, wollte das LG Dresden nicht akzeptieren.. Derzeit gehe es nämlich um das physische Erkrankungsrisiko und die damit einhergehende psychische Belastung.. Letztere sei von einer ohnehin nur abstrakt bestimmbaren Risikoerhöhung unabhängig, weil das Erkrankungsrisiko bereits bei einer Schadstoffexposition von nur wenigen Jahren bestehe.. Für die psychische Belastung komme es daher nicht darauf an, ob der klagende Mieter seit 7 oder 14 Jahren der Asbestbelastung ausgesetzt war.. Unabhängig hiervon gebe es keinen ungefährlichen Schwellenwert.. In der der Dauer der von den Vermietern jeweils zu verantwortenden Zeiträume könne mithin kein haftungslimitierende Umstand gesehen werden.. Fazit: Der Entscheidung, die sich mit noch immer aktuellen Altlasten der ehemaligen DDR auseinanderzusetzen hatte, ist in vollem Umfang zuzustimmen.. Interessant ist der rechtliche Ansatz, dass bereits die psychische Belastung einen Schmerzensgeldanspruch auslösen kann, selbst wenn es nie zu einer asbestbedingten (physischen) Erkrankung kommt.. Auch die Schmerzensgeldhöhe begegnet keinen rechtlichen Bedenken.. Download PN 55 als PDF-Datei..

    Original link path: /nachrichtendetail/archive/2011/november/article/pn-55-schmerzensgeld-wegen-langjaehrigen-wohnens-in-asbestbelasteten-raeumen.html
    Open archive

  • Title: IVD SÜD.net :: PN 33 - Der zahlungsunfähige Zwischenmieter
    Descriptive info: PN 33 - Der zahlungsunfähige Zwischenmieter.. Entscheidung des BGH am 20.. 2011 – IX ZR 58/10.. Entlastet es den Zwischenmieter im Falle seiner Zahlungsunfähigkeit, wenn er den Endmieter veranlasst, die geschuldete Miete statt an den Zwischenmieter direkt an den Vermieter zu leisten?.. Diesen Fall hatte der BGH am 20.. 2011 – IX ZR 58/10 – zu entscheiden.. Die Zwischenmieterin schloss mit dem Vermieter im Januar 2005 einen Staffelmietvertrag, mit dem sie deren Wohnung in A für die gewerbliche Weitervermietung bis Juni 2015 mietete.. Im April 2007 vermietete die Zwischenmieterin diese Wohnung an eine P-GmbH als Endmieterin weiter.. Die von der Zwischenmieterin an die Vermieterin für Juli und Oktober 2007 zu entrichtenden Mieten blieben offen.. Mit Schreiben vom 15.. 2007 wies die Zwischenmieterin die Endmieterin an, die bislang an sie gezahlte Miete an die Klägerin zu zahlen.. Diese überwies von Dezember 2007 bis Juni 2008 monatlich 530 Euro an die Vermieterin.. Nachdem am 11.. 2008 ein Gläubiger einen Insolvenzantrag gestellt hatte, wurde am 28.. 07.. 2008 das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Zwischenmieterin eröffnet und ein Insolvenzverwalter bestellt.. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens kündigte der Insolvenzverwalter das Zwischenmietverhältnis mit dem Vermieter zum 31.. 2008.. Dieser nahm den Insolvenzverwalter auf Zahlung der von August bis Oktober 2008 geschuldeten Mieten zzgl.. Nebenkostenvorauszahlungen in Anspruch.. Der Insolvenzverwalter macht geltend, die Direktzahlungen der Endmieterin seien als inkongruente Deckungen anfechtbar und begehrt Rückgewähr.. In Höhe der Klageforderung (Miete von August bis Oktober 2008) rechnet er gegen diese auf.. Die Klage wurde  ...   Zwischenvermieter; einen unmittelbaren Anspruch gegen die Endmieterin gab es nicht.. In der Rechtsprechung ist es seit jeher anerkannt, dass Befriedigungen, die nicht in derer Art erbracht werden, in der sie geschuldet sind, eine sog.. Inkongruente Deckung gewähren.. Dies gelte auch für Mietzahlungen, die der Endmieter auf Anweisung des Zwischenmieters an den Vermieter entgegen der vertraglichen Vereinbarung leistet.. Denn der Vermieter hat keinen Anspruch darauf, seine Forderung gegen den Zwischenmieter in dieser Art – aufgrund einer Zahlungsanweisung an den Endmieter – durch diesen als Dritten erfüllt zu bekommen.. Darin liege eine nicht unerhebliche Abweichung vom normalen Zahlungsweg des Zwischenmieters an den Vermieter.. Solche Direktzahlungen sind zudem besonders verdächtig, wenn sie – wie im vorliegenden Falle – an einen Zahlungsverzug des Zwischenmieters und damit typischerweise an dessen Liquiditätsschwierigkeiten anknüpfen.. Fazit: Oberstes Prinzip des Insolvenzrechts ist die gleichmäßige Befriedigung der Gläubiger.. Dies hat zur Voraussetzung hat, dass die Masse „beisammen“ gehalten wird.. Wenn, wie vorliegend, der Zwischenmieter (Insolvenzschuldner) auf Zahlungen verzichtet und sie stattdessen zur Befriedigung von eigenen Schulden gegenüber der Vermieterseite „umleitet“, so fehlen diese Beträge der Insolvenzmasse mit der Folge, dass die Gläubiger wegen der zwangsläufig eintretenden Quotenverkürzung benachteiligt werden.. Die Entscheidung ist nicht überraschend und entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH.. Immer wieder aber ist darauf hinzuweisen, dass eine an sich zulässige Fallgestaltung innerhalb des Vertragsrechts (so ist es auch hier) ausnahmsweise dann angefochten und deshalb unwirksam werden kann, wenn anderenfalls im Rahmen eines Insolvenzverfahrens die Gläubigergemeinschaft benachteiligt wird.. Download PN 33 als PDF-Datei.. E-Mail:..

    Original link path: /nachrichtendetail/archive/2011/july/article/pn-33-der-zahlungsunfaehige-zwischenmieter.html
    Open archive

  • Title: IVD SÜD.net :: PN 28 - Wann verjähren Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen?
    Descriptive info: PN 28 - Wann verjähren Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen?.. Entscheidung des BGH von 04.. 2011-VII ZR 195/10.. Wann verjähren Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Bestehens des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat?.. 2011-VII ZR 195/10.. Der BGH hat am 04.. 2011 – VIII ZR 195/10 – über folgenden zwar nicht spektakulären, aber für die Praxis sehr bedeutsamen Fall entschieden:.. Der Kläger und seine Ehefrau waren vom 01.. 2000 bis zum 31.. 12.. 2006 Mieter einer Wohnung der Beklagten.. Der Mietvertrag enthält in § 13 eine Formularklausel, die dem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegt.. Der Kläger und seine Frau ließen die Wohnung vor der Rückgabe endrenovieren und mussten hierfür € 2.. 687,00 aufwenden.. Später erfuhren sie, dass sie zur Ausführung solcher Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet gewesen seien und klagten gegen den Vermieter auf Erstattung dieser Kosten – erfolglos.. Zum Verständnis: Wenn Allgemeine Geschäftsbedingungen in einem Mietvertrag, hier: wegen – starrer – Renovierungsfristen und einer Endrenovierungsverpflichtung, unwirksam, weil unangemessen sind, führt dies dazu, dass die entsprechenden Verpflichtungen beim Vermieter verbleiben; dieser hat die Wohnräume von Gesetzes wegen in einem entsprechend bewohnbaren Zustand zu erhalten, also nötigenfalls erforderlich werdende Schönheitsreparaturmaßnahmen selbst durchzuführen.. Folge ist, dass der Mieter Ersatzansprüche hat, wenn er gleichwohl renoviert.. Es stellt sich vorliegend die Frage, wann solche Ersatzansprüche verjähren.. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt gem.. § 199 BGB drei Jahre.. Wäre diese Vorschrift anwendbar, so wäre die Klage in 2009 noch rechtzeitig erhoben worden.. Dass die Zustellung der Klage erst Anfang 2010 erfolgt ist, ist unerheblich.. Gem.. § 548 Abs.. 2 BGB verjähren Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen 6 Monate nach der Beendigung des Mietverhältnisses.. In  ...   sei.. Demgegenüber sieht der BGH Schönheitsreparaturen ebenfalls als Aufwendungen im Sinne des § 548 Abs.. 2 BGB an und wendet deshalb die kurze Verjährung an.. § 548 BGB möchte eine möglichst schnelle Klärung der wechselseitigen Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache herbeiführen.. Der Begriff der Aufwendung sei deshalb weit zu verstehen und erfasse sämtliche vermögenswerte Maßnahmen, die den Bestand der Mietsache erhalten, wiederherstellen oder verbessern.. Auf die rechtliche Einordnung des vom Mieter geltend gemachten Anspruchs komme es dabei nicht an.. Da die Ansprüche des Mieters daher mit dem Ablauf des Monats Dezember 2006 zu laufen begannen, waren sie mit Ablauf des Monats Juni 2007 verjährt.. Geht man von dem Grundsatz aus, dass Ausnahmevorschriften eng auszulegen sind, läge es an sich nahe, den Anspruch der Regelverjährung zu unterwerfen, denn in der Tat betrifft § 548 Abs.. 2 BGB nur Aufwendungen im Sinne freiwilliger Vermögensopfer; hier aber geht der Mieter von einer entsprechenden – eigenen – vertraglichen Verpflichtung aus.. Andererseits findet die kurze Verjährung des § 548 Abs.. 2 BGB ihre Rechtfertigung auch darin, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses alsbald Klarheit über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache bestehen soll.. Auch soll durch die Spezialregelung dem Zweck gedient werden, das laufende Mietverhältnis nicht unnötig mit Auseinandersetzungen zu belasten.. Fazit: Es gibt gute Argumente hüben wie drüben.. Insgesamt aber scheint die unmittelbar oder zumindest analoge Anwendung von § 548 Abs.. 2 BGB doch besser zu „passen“.. Der Anwalt, der Vermieterinteressen vertritt, wird vehement dem BGH beipflichten, der Mieteranwalt dagegen wird sich ärgern und auf die strikte Anwendbarkeit von § 199 BGB (3-jährige Verjährungsfrist) pochen.. Klar ist, dass sich die Instanzgerichte wohl dem Judiz des BGH anschließen werden.. Download PN 28 als PDF-Datei (27 KB)..

    Original link path: /nachrichtendetail/archive/2011/june/article/pn-28-wann-verjaehren-ersatzansprueche-des-mieters-wegen-schoenheitsreparaturen.html
    Open archive

  • Title: IVD SÜD.net :: PN 25 - Entscheidung des OLG Hamm vom 29.04.2010 – 22 OU 127/09
    Descriptive info: PN 25 - Entscheidung des OLG Hamm vom 29.. 2010 – 22 OU 127/09.. Wenn sich der Verkäufer die Angaben des Maklers im Exposé zurechnen lassen muss.. Eine Aufsehen erregende Entscheidung des OLG Hamm, die man bei einem Verkauf von Immobilien über Makler unbedingt im Visier haben sollte:.. Zum Sachverhalt: Die Kläger kauften von den Beklagten durch Vertrag vom 25.. 2008 unter Gewährleistungsausschluss ein Zweifamilienhausgrundstück.. Mit der Klage verlangen sie die Rückabwicklung des Vertrags, weil die von den Beklagten veranlasste Angabe des Baujahres „1950“ im Maklerexposé falsch gewesen sei.. Tatsächlich sei das Haus, wie die Beklagten gewusst hätten, schon ca.. 1929 erbaut worden.. Das LG hat der Klage nach Zeugenvernehmung stattgegeben.. Die Berufung war erfolglos.. Gründe: Das Landgericht hat den Klägern einen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 165.. 000€ Zug um Zug gegen Rückübertragung des lastenfreien Grundstücks zuerkannt.. Das verkaufte Grundstück sei mit einem Sachmangel im Sinne von § 434 BGB behaftet.. Dass das tatsächliche Baujahr des Hauses, also der Zeitpunkt der ursprünglichen Errichtung seines Rohbaus ca.. das Jahr 1929 ist, ist in der Berufungsinstanz nicht mehr streitig.. Dem stehe die Angabe in dem Maklerexposé gegenüber, das Haus stamme aus dem Baujahr 1950.. Da das Exposé nicht inhaltlich Bestandteil der vertraglichen Vereinbarungen geworden sei, handelt es sich dabei zwar nicht um eine vereinbarte Sollbeschaffenheit und erst recht nicht um eine Beschaffenheitsgarantie.. Das veröffentlichte Exposé eines vom Verkäufer betrauten Maklers stelle jedoch unter der Geltung des neuen Schuldrechts eine öffentliche Äußerung eines Verkäufergehilfen im Sinne des § 434 I 3 BGB dar mit der Folge, dass die in ihm enthaltenen Angaben eine zu erwartende Sollbeschaffenheit gem.. § 434 I 2 Nr.. 2 BGB begründen.. Das sei  ...   1975 grundlegend saniert worden sein mag.. Auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss können sich die Beklagten nicht berufen, weil sie den Mangel arglistig verschwiegen haben.. Für die Bejahung von Arglist im Rechtssinne genüge es, wenn der Verkäufer die Unrichtigkeit der von ihm gemachten Angabe im Sinne bedingten Vorsatzes billigend in Kauf nehme.. Das sei dann der Fall, wenn er die Angabe „ins Blaue hinein“ gemacht habe, das heißt ohne eine Tatsachengrundlage für sie zu haben.. Zutreffend habe das LG hierfür darauf abgestellt, dass die Beklagten eine Tatsachengrundlage für die Annahme, das Haus sei tatsächlich erst 1950 erbaut worden, nicht angegeben haben.. Schließlich sei Arglist auch nicht deshalb zu verneinen, weil es sich bei der „ins Blaue hinein“ bzw.. ohne Tatsachengrundlage gemachten Angabe nicht um eine unmittelbar an den Vertragspartner gerichtete Erklärung gehandelt habe, sondern die Angabe nur mittelbar über die Veröffentlichung durch die Maklerfirma zu einem Sollbeschaffenheitsmerkmal geworden ist.. Der Umstand, dass die Maklerfirma die erhaltene Baujahresinformation in ihr Exposé aufnehmen und dieses sodann veröffentlichen würde, sei nämlich von den Beklagten ebenfalls zumindest billigend und damit bedingt vorsätzlich in Kauf genommen worden.. Denn dies sei gerade der typische, auf der Hand liegende Zweck, zu dem sich ein Makler von einem Verkaufsinteressenten nähere Angaben zu dem Verkaufsobjekt machen lasse.. Der Leitsatz der Entscheidung lautet nach alledem folgerichtig:.. Die unrichtige Angabe des Baujahrs eines verkauften Hauses in einem veröffentlichten Maklerexposé begründet unter dem Gesichtspunkt der Beschaffenheitserwartung (§ 434 I 2 Nr.. 2 S.. 3 BGB) einen Sachmangel, für den der Verkäufer trotz vereinbarten Gewährleistungsausschlusses wegen Arglist haftet, wenn er dem Makler die Information ohne tatsächliche Grundlage („ins Blaue hinein“) erteilt hatte.. OLG Hamm vom 29.. Download PN 25 als PDF-Datei (26 KB)..

    Original link path: /nachrichtendetail/archive/2011/june/article/pn-25-entscheidung-des-olg-hamm-vom-29042010-22-ou-12709.html
    Open archive

  • Title: IVD SÜD.net :: PN 23 - IVD Süd startet in Baden-Württemberg Unterschriftensammlung gegen Erhöhung der Grunderwerbsteuer
    Descriptive info: PN 23 - IVD Süd startet in Baden-Württemberg Unterschriftensammlung gegen Erhöhung der Grunderwerbsteuer.. Nein zu der Erhöhung der Grunderwerbsteuer um 43%.. Die neue grün-rote Landesregierung von Baden-Württemberg hat in ihrer Koalitionsvereinbarung angekündigt, die Grunderwerbsteuer massiv von 3,5 % auf 5 % zu erhöhen.. Diese Erhöhung entspricht einem Anstieg von 43 %! Daher hat der IVD Süd gerade eine Unterschriftensammlung hierzu gestartet und ruft alle Bürger mit Ihrer Unterschrift „Nein“ zu dieser unsozialen Maßnahme zu sagen.. Die Unterschriftenlisten können unter www.. ivd-sued.. net heruntergeladen werden; dort finden sich auch weitere Hintergrundinfos.. „Eine so drastisch erhöhte Grunderwerbsteuer“, so der IVD-Vorstandsvorsitzender Erik Nothhelfer, „erschwert u.. a.. Familien den Sprung von der Miete ins Eigenheim, behindert berufliche Mobilität und „bestraft“ Immobilienerwerb  ...   Diese Grunderwerbsteuererhöhung ist in Baden-Württemberg, dem Land der Häuslebauer, eine völlig falsche Maßnahme.. Diese Steuer wurde deutschlandweit bereits 1997 von 2 % auf 3,5 % erhöht.. Schon dies hielt der IVD für eine in jeder Hinsicht überzogene Belastung.. Insofern bittet der IVD alle Bürger sich an der IVD-Unterschriftenaktion zu beteiligen und uns die Unterschriftenliste möglichst bald zurück zu faxen oder zu schicken.. Die neue Landesregierung hat im Wahlkampf sehr stark das Thema Bürgerbeteiligung propagiert; je mehr Unterschriften wir haben umso besser können wir sie da beim Wort nehmen.. Ganz Wichtig: Bitte senden Sie diese Liste auch an Ihre Kunden, Freunde etc.. Sammeln Sie auch Unterschriften in Vereinen in denen Sie sind!.. Download PN 23 als PDF-Datei (21 KB)..

    Original link path: /nachrichtendetail/archive/2011/june/article/pn-23-ivd-sued-startet-in-baden-wuerttemberg-unterschriftensammlung-gegen-erhoehung-der-grunderwer.html
    Open archive

  • Title: IVD SÜD.net :: PN 22 - IVD Süd-Vorsitzender Nothhelfer begrüßt Gemeinderatsbeschluss zur Neubauquote in Ulm
    Descriptive info: PN 22 - IVD Süd-Vorsitzender Nothhelfer begrüßt Gemeinderatsbeschluss zur Neubauquote in Ulm.. Ulm setzt ein Beispiel mit geplanten 300 neuen Wohnungen pro Jahr.. Angesichts stagnierender Baugenehmigungszahlen in anderen baden-württembergischen Gemeinden setzt der Gemeinderatsbeschluss der Stadt Ulm nach Meinung des Vorsitzenden des IVD Süd e.. Erik Nothhelfer ein positives Beispiel.. Er begrüßt ausdrücklich den 5-Jahres-Plan der Gemeinde, nach dem jährlich 300 neue Wohnungen fertig gestellt werden sollen.. Dies ist die richtige Reaktion auf eine positive Entwicklung der Bevölkerungszahlen.. Neben der Steigerung der Neubauquote um über 50% im Vergleich zu den Vorjahren ist ebenfalls geplant, die Bestandspflege und Modernisierung von 14.. 200 Mietwohnungen verschiedener Wohnungsbaugesellschaften voranzutreiben.. Nach Prognosen des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg wird Ulm weiter wachsen, von jetzt 118.. 000 auf fast 122.. 000 Einwohner bis zum Jahr 2020.. Da das Wachstum aus einer „Bildungswanderung“ entsteht, muss die Stadt Ulm versuchen, die jungen Leute, die gezielt  ...   Ivo Gönner begründet das Vorhaben damit, dass die Stadt mit ihrer Grundstücks- und Mietpreisspiegelpolitik die nötigen Steuerungsmittel habe.. Während andere Kommunen bereits ihr „Tafelsilber“ verkauft haben, verfügt die Stadt Ulm über eine starke Wohnungsbaugesellschaft.. Allerdings wird über zu wenig Angebote für Familien mit Kindern geklagt, ebenso wie über den Wegzug einkommensstarker Schichten ins Umland.. Die Werbung für das urbane Leben soll verbessert werden und die Stadt Ulm setzt weiterhin voll auf gemischte Wohngebiete.. Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.. hat im Jahr 2010 die Entwicklung der Immobilienpreise für Ulm und Neu-Ulm untersucht.. Der CityReport Ulm/Neu-Ulm 2010 informiert über Tendenzen am Markt und weist Immobilienpreise für Wohnimmobilien zum Kauf und zur Miete sowie für Gewerbe- und Renditeobjekte aus.. Der Bericht kann beim IVD-Institut - Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH im Internet unter www.. net erworben werden.. Download PN 22 als PDF-Datei (22 KB).. net..

    Original link path: /nachrichtendetail/archive/2011/june/article/pn-22-ivd-sued-vorsitzender-nothhelfer-begruesst-gemeinderatsbeschluss-zur-neubauquote-in-ulm.html
    Open archive

  • Title: IVD SÜD.net :: PN 20 - Kann der Vermieter dem Mieter die Farbe der Auszugsdekoration vorschreiben?
    Descriptive info: PN 20 - Kann der Vermieter dem Mieter die Farbe der Auszugsdekoration vorschreiben?.. Beschluss des BGH vom 14.. 2010 - VIII ZR 198/10 (LG Berlin).. Kann der Vermieter dem Mieter die Farbe der Auszugsdekoration (im entschiedenen Falle weiß) vorschreiben?.. Der BGH hat mit Beschluss vom 14.. 2010 - VIII ZR 198/10 (LG Berlin) -entschieden, dass er dies nicht kann.. Der Vermieter hatte vom Mieter verlangt, dass Decken, Fenster und Türen bei Auszug weiß gestrichen sein müssen und hat Schadensersatz vom Mieter verlangt, weil er die Dekoration nicht durchgeführt hat.. Das AG Berlin Schöneberg hat der Klage stattgegeben, das LG Berlin hat die Entscheidung aufgehoben und die Revision wegen der Frage, ob der Gestaltungsspielraum „durch die Vorgabe eines weißes Anstrichs unzulässigerweise eingeschränkt wird“ zugelassen.. Der BGH hat hierzu festgestellt: Ein Grund für die Zulassung der Revision liege nicht vor.. Die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Formularklausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen, die ein Mieter bzgl.. der Farbwahl Vorgaben macht, der Inhaltskontrolle nach § 307 I BGB standhält, sei durch die Rechtsprechung des Senats geklärt.. Danach benachteilige eine Farbwahlklausel den Mieter nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt.. Das Berufungsgericht habe zu Recht angenommen, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen der unangemessen Einengung  ...   den Mieter für den Zeitpunkt des Auszugs zwingend auf einen weißen Anstrich festzulegen, weil auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen eine Weitervermietung nicht erschwert.. Für den Mieter hingegen ist, wie das Berufungsgericht richtig gesehen habe, ein gewisser Spielraum bei der farblichen Gestaltung auch für den Rückgabezeitpunkt von nicht unerheblichem Interesse, weil er sich dann aus wirtschaftlichen Erwägungen dafür entscheiden kann, schon während der Mietzeit eine Dekoration innerhalb der für den Rückgabezeitpunkt vorgeschriebenen Bandbreite farblicher Gestaltung vorzunehmen um nicht beim Auszug nur wegen der farblichen Gestaltung eine sonst noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen.. Fazit:.. Einmal davon abgesehen, dass Endrenovierungsklauseln nur in ganz beschränktem Umfang zulässig sind, insbesondere nur für den Fall, dass im Zeitpunkt des Auszugs turnusmäßig eine Schönheitsreparatur fällig ist (was vorliegend wohl der Fall gewesen sein konnte), erscheint die Farbvorgabe keineswegs unangemessen, da Weiß eine Farbe sein dürfte, die von mehr als 95% der potentiellen Neumieter für angemessen und angenehm erachtet wird, während eine dezente andere Farbwahl (was ist darunter zu verstehen?) die Weitervermietung eher erschweren dürfte.. Beim Auszug eines Mieters dürfte das Interesse des Vermieters an dessen Farbwahl überwiegen.. Die Entscheidung des BGH hat deshalb auch Kritik erfahren.. Sie wird als zu regide begriffen.. Insbesondere die Ausführungen zum Kosteninteresse des Mieters sind wenig überzeugend und wirken „hergeholt“.. Download PN 20 als PDF-Datei (25 KB)..

    Original link path: /nachrichtendetail/archive/2011/may/article/pn-20-kann-der-vermieter-dem-mieter-die-farbe-der-auszugsdekoration-vorschreiben.html
    Open archive



  •  


    Archived pages: 427